Exposición a Huracán:

La Evaluación de Riesgo de un Hotel en Playa

Nos encontramos en plena época de huracanes 2016 en el Océano Atlántico y Caribe y consideramos oportuno compartir un poco la experiencia de RISC que derivamos por un lado de las múltiples inspecciones a hoteles ubicados en regiones expuestas al riesgo de huracán y por el otro del análisis de las devastadoras consecuencias que este fenómeno meteorológico tiene sobra las instalaciones de un hotel. Tomando en cuenta que después de unos años de relativa tranquilidad en el Caribe y el Golfo de México, consideramos que el tema debería cobrar un interés renovado, simplemente porque considerando los periodos de retorno de estos fenómenos, las probabilidades que en los próximos años incremente la actividad ciclónica en el Atlántico y el Caribe es muy alta. En este contexto cabe mencionar que en los últimos años la actividad ciclónica ha sido intensa en el Pacifico Mexicano: Odile en Septiembre 2014 ha sido un evento de extraordinaria fuerza y con graves consecuencia para la industria aseguradora.

Introducción

Las siguientes consideraciones se realizaron con enfoque a hoteles en playa que ya se encuentran en operación. Parte de los aspectos que a continuación se describen pueden trasladarse también a hoteles en construcción, sin embargo cada sitio de construcción tiene sus características específicas que requieren de una evaluación que considera el diseño, número de pisos y sótanos, el arreglo de la obra y las actividades a realizar en las diferentes épocas del año poniendo particular atención a las actividades que se realizan en la época de huracanes y los valores a riesgo. Muy importante es la evaluación de riesgo antes de la terminación del proyecto si esta ocurre en época de huracanes. Esto, considerando la cobertura de perdidas consecuenciales.

A modo de introducción nos gustaría observar que no existe una receta que prevenga al 100% daños a la infraestructura turística en las regiones costeras expuestas a fenómenos ciclónicos. Siempre habrá trabajos de remoción de escombros, de pintura y de reacondicionamiento de equipos que realizar después de un huracán. Sin embargo hemos observado grande divergencias en las medidas de prevención que los diferentes operadores de hoteles o infraestructura turística adoptan para minimizar los daños causados por un huracán, que sin duda alguna son comparables a los de terremoto cuando el hotel se encuentra a la orilla del mar. Y en este punto entramos de inmediato al tema mas delicado en la evaluación de riesgo: la distancia del riesgo del mar – o mas precisamente de la línea de costa - y el nivel de la plataforma principal de las instalaciones sobre el nivel promedio del mar (msmn). Los daños estructurales – cuyas reparaciónes son muy costosas - resultan en la mayoría de casos por la acción del agua, y no tanto por la acción del viento.

Para no extendernos demasiado y hacer un tratado demasiado profundo – lo que no es la misión de este documento – resumimos a continuación de forma concisa unos aspectos puntuales que se deben observar cuando se inspeccionan hoteles en playa. RISC esta a sus ordenes para cualquier aclaración adicional a través de las formas de comunicación acostumbradas. El resumen fotográfico que a titulo de ejemplo anexamos, se seleccionaron de conocidos periódicos, you tube y demás medios modernos que internet nos pone a disposición. Por la relación de confidencialidad con nuestros clientes no publicamos fotografías de las inspecciones de RISC.

Ubicación de las Instalaciones

La distancia de las instalaciones de la orilla del mar y la altura de la plataforma principal de las construcciones son parámetros primordiales para medir la exposición a daño por la acción del oleaje, misma que puede causar daños estructurales severos a las edificaciones cercanas a la orilla del mar. 50 metros de distancia adicional o un metro adicional del piso principal del hotel sobre el nivel medio de mar puede hacer una diferencia importante en las consecuencias por una embestida de oleaje. Aquí son de primordial importancia la calidad de los muros de contención (profundidad, anclaje, refuerzo del concreto etc.) que protegen las estructuras en el frente de mar contra la socavación. Se debe tomar en cuenta también la presencia de tuberías de drenaje por debajo de las obras civiles frente al mar.

En unos casos hemos observado la presencia de rompeolas frente al hotel: estas estructuras disipan la energía del oleaje reduciendo la fuerza de impacto del agua.

No podemos dejar de mencionar en este contexto el fenómeno conocido como mar de fondo: ya presentamos este fenómeno en nuestro News Clip de Mayo 2015. Aquí recordamos nada mas que el oleaje puede superar 7-8 metros el nivel de la marea en condiciones normales.

Colindancias / Perímetro

Bajo este concepto nos enfocamos a la calidad del muro perimetral o de la cerca que delimita el predio del asegurado. Estos elementos sufren por la embestida de vientos si no están adecuadamente construidas. Los aspectos relevantes son: tipo de barda, altura, estabilidad, distancia entre los castillo (columnas de refuerzo) y la calidad de ejecución.

Mirando mas allá del predio que se inspecciona vale la pena evaluar la posibilidad de “misiles”, u objetos que puedan venir lanzado por el viento desde áreas colindantes y afectar el riesgo que se inspecciona. Estos pueden ser tejas de edificios vecinos, muebles de jardín, ramas u otros escombros. También la caída de postes de luz / telefonía, espectaculares o arboles mayores pueden afectar las instalaciones hoteleras.

Campo de Golf

El campo de golf ha sido siempre un tema delicado. El subsuelo del campo de golf no es demasiado firme y las precipitaciones intensas causan socavaciones y surcos marcados en el campo. En caso extremosos hay un deslave completo de las elevaciones, montículos o las plataformas de los greens. El sistema de irrigación normalmente no es colocado muy profundo y se daña con facilidad. Aunque es de esperarse que la vegetación del campo se recupera fácilmente en regiones tropicales, el diseño de un campo de golf es muchas veces un tema de “prestigio”, mismo que tiene una fuerte incidencia en la reclamación final del cliente por la firma de su diseñador (Jack Nicklaus, Greg Norman, Tiger Woods etc).

Áreas Exteriores

El recorrido de área exteriores nos revela rápidamente unos aspecto sobre el estilo de hotel que son importantes para medir el tamaño de la exposición a daños por huracán. Unas áreas verdes sencillas, plantadas con la vegetación local sin diseños sofisticados (como lo son jardines orientales), el uso de palapas (cabañas con techado de hoja de palmera) o techados de edificaciones con este mismo material y la malla ciclónica para delimitar canchas deportivas, son todos ejemplos de incisos que hay que evaluar. Hemos visto ya en unos casos la utilización de cemento armado en imitación de madera como elemento portante de las cabañas, techados constituido de palapas modulares que se pueden desmontar y almacenar en un lugar seguro en caso de un alerta de huracán, sistemas de iluminación para los jardines con elementos en concreto y bien anclados al terreno. El cableado para la transmisión de energía eléctrica debería ser subterránea: todo tipo de poste – incluyendo el de alumbrado - queda sujeto a daño por los vientos huracanados.

Las vías de comunicación internas deberían estar todas impregnadas de asfalto o recubiertas por hormigón, losas u otro tipo que permita el desalojo de los escurrimientos de agua sin causar socavaciones.

Otro tema son los manglares: aquí el aspecto contaminación juega un papel. Materiales contaminantes deben quedar a una distancia segura de los manglares y almacenadas con las debidas precauciones.

Recepción /Áreas Comunes

Los hoteles con frente a la playa acostumbran tener generosos y amplios lobbies o áreas de recepción de los huéspedes. Sus ventanales tienen normalmente superficies muy extensas y están expuestas a posibles embestidas de rachas. Muros falsos, fachadas artísticas, tragaluces o domos en vidrio o acrílico contribuyen muchas veces al atractivo visual del hotel. El mobiliario y las obras de arte pueden complementar a la percepción estética del hotel. Todos los elementos antes descritos tienen su propia dinámica en caso de un huracán y su utilización debe ser “pensada” también en función de su comportamiento en caso de huracán.

Los domos causan el efecto de “draft” en caso de rachas de viento, es decir un remolino de abajo para arriba que puede destruir todo lo que está en su alrededor, sobretodo plafones, techos falsos y paredes de tabla roca. La utilización de ventanales laminados anti-huracán (2 x 6 mm), el anclaje adecuado de los canceles no podrán evitar al 100% una rotura causada por un “misil”, reducen sin embargo enormemente los daños al interior de las instalaciones. Una decoración sobria, un mobiliario macizo y sencillo pueden tener el mismo efecto.

Lo mismo aplica para el restaurant – o en muchos casos “los restaurantes” - y el área comercial del hotel. Sus ventanales, cancelería de los mismos, mobiliario, plafones, techos falsos quedan sujetos a las embestidas de viento una vez que se rompe solo uno de los vidrios.

Cuartos / Bungalows / Edificios

Los aspectos mas importantes bajo este inciso son los muros divisorios y las ventanas. Muchos hoteles han ya dejado de utilizar tabla roca / gis como paredes de división entre pasillos o cuartos. Quedó demostrado que rachas de 250 km/h destruyen la tabla roca sin problemas. En muchos hoteles observamos que las superficies de las ventanas de cuartos frente al mar ya se han reducido. Poca atención se le da sin embargo a la cancelería de las ventanas y puertas de acceso a la terraza. En muchos casos hemos observado cancelería sub-dimensionada y anclajes con tornillos demasiado cortos y débiles. En caso de huracán debemos esperar daños considerables al mobiliario por la rotura de canceles o vidrios. Las pantallas de la televisión, el mini-bar, la cerradura electrónica de las puertas son unos ejemplos de equipos que quedan afectados.

En el contexto de los ventanales cabe mencionar que muchos operadores de hoteles tienen a su disposición un stock de paneles de triplay con los cuales se protegen los vidrios de los cuartos en frente del mar o ventanales mayores del lobby o restaurantes. Un plan de contingencia que incluye la protección de los ventanales puede tener un impacto muy positivo en las afectaciones de un hotel en caso de huracán.

Áreas de Servicio

Todos los hoteles tienen un área de servicio que se encuentra normalmente fuera del “radar” y no queda a la vista de los huéspedes. Es importante determinar la ubicación de estas áreas y la distribución de las mismas en el predio que se analiza. Entre estas instalaciones se encuentran no solo las cocinas de los restaurantes y las bodegas de alimentos & bebidas, sino también lavandería, área de planchado, sala de calderas, sala de compresores, central de bombas contra incendio, talleres, área de mantenimiento, subestación eléctrica y motores de emergencia, tanques de diesel y gas así como el equipamiento para el tratamiento de agua potable y residuales.

Las instalaciones de servicio se encuentran en muchos caso en el sótano o un semienterrado, lo que en al caso de un hotel a la orilla del mar puede significar que nos encontramos por debajo del nivel del mar. La exposición a inundación debe ser evaluada de forma detallada.

Instalaciones sobre los Techos

El equipamiento mas común que se encuentra sobre los techos de los hoteles de playa son las manejadoras y ductos de aire acondicionado, chillers, las campanas de extracción de humo de las cocinas, tanques de gas y antenas convencionales o de micro-ondas. Hemos observado también que se aprovecha el techado para instalar canchas de tenis. Desde luego todas estas instalaciones están sujetos a la embestida de vientos originales en el caso de hoteles en la playa. Hoteles que se construyeron recientemente con base en una especificación mas estricta en lo que se refiere a protección de daño contra huracanes ya protegen las instalaciones sobre el techo con muros de protección en concreto armado.

Muy problemáticos son techos con tejas de barro, también de edificios vecinos: la rachas de viento levantan las tejas y estas se convierten en “misiles” que afectan vidrios, ventanales y techados de palapas. Hoy en día ya hemos observado techos en hormigón armado y ocasionalmente se le imprime un estampado “imitación teja” para lograr una ventaja estética.

Techados de lamina de bodegas, cuartos maquina u otras instalaciones de servicio son de evitarse también porque se convierten en misiles muy peligrosos.

Atención se le debe prestar también a los sistemas de drenaje de agua pluvial. Las pendientes del techo deben llevar a las salidas del agua pluvial. Las rejillas deben estar libres de escombros. La impermeabilización del techo debe ser impecable para evitar daños por humedad después de un evento.

Protección contra Incendio

El equipo de combate contra un incendio debe estar siempre en buenas condiciones y funcional. El cuarto de bombas debe estar protegido contra inundación y los motores diesel deben estar listos para arranque en caso de un muy probable corte de energía eléctrica. La central de alarmas debe estar conectado a sistemas no break así como la central de respuestas a emergencias. Las instalaciones de cableado eléctrico deben mantenerse en buen estado de mantenimiento evitando instalaciones provisionales.

Un tratamiento de supervisión particular lo merecen las instalaciones de gas para evitar un incendio durante o después de un evento de huracán. Todos los ductos deben estar visibles - no se deberían permitir ductos de gas enterrados – y sus planos isométricos deben estar a la mano. Las instalaciones de gas en las cocinas deben contar con válvulas corta gas en caso de baja de presión. Los tanques de gas deben estar colocado en lugares de fácil acceso e idealmente separados de los edificios principales.

Otras Medidas Contra la Propagación de Incendio

En una zona de mar hay por lo regular una brisa constante a ciertas horas del día. Es buena practica considerar los vientos predominantes cuando se diseña el proyecto. Las palapas o edificaciones con techos tropicales son combustibles y el viento puede propagar de forma imprevisible un conato. Hay operadores que tratan las palapas con material ignifugante o retardante de flama. Aquí hay que observar la periodicidad del tratamiento para mantener sus características también porque en la época de lluvia el material tiende a deslavarse.

El almacén de materiales peligrosos como aceite, pintura y gasolina para carros de golf, carritos de transporte interno, corta-hierba u otras herramientas debe ubicarse en zonas seguras y a debida distancia de áreas con carga combustible alta. 

Plan de Contingencia

No se puede recalcar suficientemente la importancia de un buen plan de contingencia que prevé las actividades a desarrollar y responsabilidades en caso de una alerta de huracán. Contactos con Protección Civil, la organización del crisis management, reubicación de los huéspedes en áreas del hotel específicamente adaptadas como refugio en caso de huracán, contactos y contratos con refugios externos, colocación de paneles de triplay para proteger ventanales, resguardo y almacenaje de mobiliario de jardines y áreas comunes, son unos aspectos a considerar.

Aspectos de Seguros

Es importante que la (re)aseguradora conozca su riesgo. Esto incluye la actualización de valores, reportes de inspección - por lo menos bianuales - y el seguimiento a recomendaciones. En el caso de cadenas hoteleras mayores es útil tener una idea de las posibilidades de aminoramiento de daños en caso de una interrupción prolongada de la operación en caso de un huracán catastrófico.

Nota del Redactor: recordamos que en este documento tratamos la inspección de riesgo a hoteles en operación en playa bajo el enfoque de prevención de daños contra huracán. No nos enfocamos de forma mas especifica al tema de incendio, rotura de maquinaria, equipo electrónico, perdidas consecuenciales, construcción, mismos que son temas adicionales que se deben considerar cuando se realiza una inspección a un hotel.  

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