Exposición a Huracán

Evaluación de un Sitio de Obra:

Hotel en Playa

A continuación de nuestro News Clip de Agosto del año pasado sobre los aspectos relevantes en una inspección de prevención de daños a un hotel en playa, este año – también aprovechando que nos encontramos en plena época de huracanes en el Océano Atlántico y el Caribe - no queremos dejar de ampliar nuestros comentarios con respecto a hoteles en playa; esta vez con un enfoque a los hoteles que se encuentran en fase de construcción.

Desde luego aplican muchos aspectos ya descritos en el News Clip anterior mencionado, sin embargo un sitio de obra tiene sus propias características , siendo las principales que los valores a riesgo crecen con el avance de obra y que las medidas de prevención de daños son provisorios. Tal vez valga la pena apuntar también que nuestros comentarios – a pesar de estar enfocados a hoteles en playa – pueden ser validos también para otras obras civiles a la orilla del mar como condominios, centros comerciales, infraestructura marina como los son puertos, marinas e instalaciones de recreo.

Introducción

En los últimos años hemos observado una actividad incrementada en la construcción de infraestructura hotelera en regiones costeras. Los litorales de Baja California, Michoacán, Nayarit, Oaxaca en la vertiente del Pacífico de México y Yucatán, Quintana Roo en el Caribe Mexicano son centros turísticos en donde se realizan inversiones importante para proyectos nuevos. En otras regiones de Latinoamérica no podemos dejar de mencionar Costa Rica, Nicaragua y Belice como ejemplos de lugares expuestos al riesgo de huracán en donde también notamos planes de inversiones considerables en la infraestructura turística.

En el presente documento nos concentraremos a los sitios de obra que tienen como objetivo la construcción de hoteles, obras que en muchos casos ya han asumido dimensiones enormes con inversiones que pueden superar fácilmente los US$ 100 Millones. Al igual que los hoteles en operación, cada proyecto en fase de construcción tiene sus propias características, dependiendo de su ubicación, es decir distancia del mar y la elevación de la plataforma principal sobre el nivel promedio del mar, así como aspectos de diseño que llevan a la necesidad de excavaciones de sótanos o semi- enterrados, la construcción de torres habitacionales o de bungalows frente al mar.

En los próximos párrafos comentaremos sobre aspectos - desde nuestro punto de vista relevantes – que se pueden tomar en cuenta cuando suscribimos un proyecto de un hotel en construcción o cuando inspeccionamos un sitio de construcción a la orilla del mar. Asimismo se comentará sobre posibles medidas de prevención de daños que aplican para este tipo de construcciones. La idea de este documento es que los involucrados, suscriptores e inspectores, puedan aprovechar nuestros comentarios con el fin de prevenir la ocurrencia de un siniestro o, por lo menos, reducir el impacto del mismo.

Ubicación

La distancia de la orilla del mar del sitio de construcción y la altura de la plataforma principal de la obra sobre el nivel promedio del mar son parámetros muy importantes al momento de definir el grado de exposición a riesgo. Una distancia de 100 metros de la línea de costa o una elevación de 4 metros sobre el nivel de mar pueden reducir sensiblemente posibles daño por la acción directa del oleaje que normalmente acompaña una tormenta ciclónica o un huracán. Durante inspecciones a sitios de obra a la orilla del mar hemos visto la practica de resguardar el lugar de obra con una duna de arena: esta practica podrá servir a proteger la obra contra la marea común y recurrente, sin embargo no podrá evitar la inundación causada por el oleaje durante un huracán.

Debemos considerar la embestida violenta del mar a lo largo de 24-48 horas y la acción de socavación del agua que tiene la fuerza de desaparecer playas completas a lo largo de varios kilómetros. La acción del agua puede causar daños estructurales a la obra en construcción que pueden superar los efectos de los vientos huracanados.

No podemos confirmar buenas experiencias con las dunas de arena para proteger sitios de construcción: la fuerza del oleaje desintegra estos montículos de forma casi inmediata socavando cimentaciones que se encuentran frente al mar. Una forma mas adecuada de evitar la socavación es la construcción de un solido muro de contención en concreto reforzado con castillos y pilas ancladas a una profundidad adecuada.

Obra expuesta a oleaje

Duna protegiendo la obra

Obra a pocos metro de la orilla del mar y con poca altura

Programa de Obra: proyectos mayores pueden tener un periodo de construcción de 24 meses y mas, representando así una exposición a huracanes por dos temporadas. Un análisis detallado del programa de obra puede ayudar a identificar obras que se realizan durante la época de huracanes. Hay trabajos críticos que podrían representar una agravación de riesgo y que podrían requerir endosos específicos cuando se suscribe el riesgo.

Arreglo de la Obra: un sitio de obra bien organizado puede contribuir de forma importante en mantener las daños en caso de un huracán en dimensiones razonables. Positivamente debemos apuntar que en los últimos años hemos visto contratistas muy profesionales, especializados en la construcción de hoteles y operando bajo estrictas normas de los mismos operadores de hoteles – cadenas internacionales en unos casos. La utilización de trailers metálicos como oficinas provisionales o construcciones temporales profesionales contrastan netamente con las baracas y construcciones de triplay que todavía se observan en unos sitos. Es importante que la ubicación del “centro de comando” de la contratista principal esté en un lugar resguardado y lo mas retirado posible de la orilla del mar para evitar daños por embestidas de oleaje.

Trabajos críticos: para efecto de la exposición a daño por huracán y por la acción del agua deberíamos analizar los trabajos de cimentación y excavación que se realizan en la fase inicial de la obra. Eventuales daños son todavía limitados porque los valores expuestos son todavía reducidos. Sin embargo pueden ocurrir daños estructurales por socavación, inundación de sótanos, semienterrados o la plataforma de construcción y daños por los escombros y material arrastrado por los vientos tempestuosos. Un tema en este contexto es el acareo de arena de la playa que implica una laboriosa remoción después del evento.

En una fase ya mas avanzada cuando nos encontramos en la fase de instalación de equipos en áreas de servicios (calderas, aire acondicionado, cocinas, áreas de lavado y planchado etc.) y acabado y amueblado de los cuartos, la presencia de un sinnúmero de subcontratistas y proveedores, cada uno con sus materiales, personal y logística de trabajo, puede representar un reto con lo que respecta al material de construcción y acabados, así como su almacenaje, también porque las instalaciones de combate contra incendio todavía no están en función. Un tema puede ser por ejemplo el almacenaje de grandes cantidades de vidrios para las ventanas de los cuartos o los ventanales de restaurantes. Si estos no se almacenan adecuadamente bajo techo, en caso de lluvia estos se pueden aglomerar.

Misiles, Proyectiles: materiales de madera, andamios, encofrado de madera, escombros de construcción pueden fácilmente convertirse en proyectiles peligrosos en caso de un huracán. En una fase avanzada del proyecto pueden destruir ventanales incrementando así de forma sustancial los daños.

 

Material suelto en una construcción

 

Encofrado de madera

 

Resguardo de Datos Electrónicos: en la mayoría de las obras, los documentos del proyecto, los planos, hojas de control de avance de obra ya se gestionan de forma electrónica. Es importante tener un respaldo de los documentos y que las mismas computadores estén en lugares seguros y protegido contra la embestida de vientos huracanados y lluvias intensas.

Plan de Contingencia: la concientización de la probabilidad de un evento catastrófico causado por un huracán es de los temas mas complejos de implementación en un sitio de obra. Es el Management del proyecto que debe dar el impulso para tener a la mano un plan de acción para las fases de preaviso, aviso y actividades después del evento. Las actividades a desarrollar deben ser definidas para todas las fases de aviso así como los departamentos / personas responsables para dichas actividades. Al respecto recomendamos leer una publicación de Allianz Global Corporate & Specialties sobre las medidas de prevención para la mitigación de los daños a un sitio de construcción ante un huracán (Anexo).

Bombas de desagüe: otra buena medida es mantener en la obra una cantidad suficiente de bombas de desagüe para poder vaciar con rapidez locales que se encuentren inundados después del evento. Sobra decir que también este equipo debe estar resguardado durante el evento y cargado con gasolina. La compra de insumos después de un evento catastrófico ha sido siempre un reto.

Costales de Arena: es buena practica tener a disposición costales de arena que en un momento dado se puedan rellenar y utilizar para proteger localidades definidas con antelación contra el ingreso de aguas producidos por el oleaje extremoso que acompaña fenómenos ciclónicos.

Costales de arena

 

Equipo de Contratista: el equipo y la maquinaria de contratista quedan altamente expuestos si no se toman medidas adecuadas de prevención. Sabemos que las grúas están sujetas a las embestidas de vientos tempestuosos, sin embargo, un aspecto al que no se la da la importancia debida es la acción del arena y la consecuencia que el lodazal levantado tiene en los equipos como retroexcavadoras, equipo de perforación para pilas, revolvedoras, compresores, motores, bombas etc. Todos estos equipos se deberían retirar o resguardar en lugares adecuados en caso de una aviso de huracán.

Es buena practica mantener cargados de gasolina los equipos, asegurarse que todas las tapas de aceite, gasolina, otros fluidos estén debidamente cerradas. De esta forma el equipo está funcional al momento que el evento termina.

Equipo de contratista

Taller profesional

Campos de Golf: el cronograma para la construcción del campo de golf es un aspecto muy crítico en los casos que aplica. El subsuelo en este tipo de obras es sumamente blando y el perfilado del campo se puede perder con lluvias persistentes cuando el campo está en fase de construcción. Desde nuestra perspectiva el campo de golf debe ser construido en plena consideración de la época de huracanes: a mas tardar al inicio de la época de lluvias el campo debe estar terminado con el césped y grama plantada y firme, así como el sistema de irrigación y desagüe de los greens colocados. Una exposición a riesgo adicional pueden ser los cuerpos de aguas: la conexión de lagunas con el mar implican una subida de nivel de agua en caso de un huracán.

Perfilado de un campo de golf

Cuerpo de agua  a un lado de un campo de golf

Aspectos de Seguro

Endoso 005, Cronograma de Obra: Como mencionado inicialmente, la evaluación del programa de obra es de suma importancia al suscribir este tipo de riesgos. Seguimos viendo cronogramas sin fechas definidas para las actividades, empezando con el “mes 1 hasta el mes x”. Sugerimos insistir en un programa real y vinculado a fechas precisas. La aplicación del endoso 005 con una desviación máxima de 8 semanas para proyectos con una duración de mas de 18 meses es aconsejable.

Endoso 106, Zanjas Abiertas: en obras muy extensas del tipo resort, sobretodo al inicio de la obra, es común abrir zanjas para las diferentes canalizaciones del proyecto final: ductos para agua potable, aguas residuales, canalizaciones para cableado de diferente tipo, sistemas de irrigación. En caso de huracán debemos prever que todas las zanjas abiertas queden obstruidas y rellenadas por arena y escombros.

Endoso 109 / 107, Materiales de Construcción: la acumulación de materiales con construcción es muy común en este tipo de obras. Grava para mejorar el subsuelo y arena y cemento son los materiales mas susceptibles a daño durante las precipitaciones que acompañan un huracán. En este contexto vale la pena recalcar que es ideal si al final del proyecto, los acabados, ventanas y canceles así como equipamiento de áreas de servicio se entregan “just in time” y solo la cantidad que se puede instalar dentro de una ventana de tiempo de una semana.

Si el sitio de obra se encuentra en un puerto o en una marina, e incluyen trabajos a la orilla del mar o de canales naturales, sugerimos averiguar si es aplicable el endoso de “wet risks” de Munich Re.

Un aspecto que no podemos dejar de mencionar es lo valioso de una inspección de riesgo a la obra antes de la época de huracanes: el conocimiento local del inspector puede evaluar si la exposición a riesgo es mas cargado hacía daños por viento, daños por socavación o si el sitio de obra está expuesto al fenómeno del “mar de fondo” del cual ya reportamos en un “News Clip” anterior y que golpea lugares específicos de la costa del Pacífico.

¿Es asegurable esta obra en “Property” sin conocer el tipo de cimentación?

Todavía no podemos romper el paradigma de que la inspección se realiza en función de la prima que paga el asegurado y no en función de un probable evento. Un pequeño siniestro, los gastos de ajuste de un evento que tal vez se llegue a declinar, pueden resultar a veces muy superiores a los costos de una inspección profesional. Un aspecto interesante y positivo, resultado de múltiples inspecciones que RISC ha realizado a este tipo de riesgo, es el siguiente: con una documentación fotográfica de la cimentación desde los fundamentos en la fase inicial de construcción, la aseguradora tiene en mano evidencia objetiva del tipo de la cimentación y sobre todo de la profundidad y tipo de anclaje de los muros de contención. Esta documentación se puede volver muy útil para la colocación del riesgo en su fase operacional.

Para concluir: sugerimos a los inspectores no dejarse tentar demasiado por la belleza del Caribe Mexicano. Hay riesgos inherentes al lugar de las obras que se inspeccionan:

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